Содержание:
Дзен
Уходящий год для рынка недвижимости и строительства России был насыщен событиями, не все из которых, к сожалению, можно назвать позитивными. Обстановка на рынке вслед за общей экономической конъюнктурой усложнялась, часть его участников начала испытывать проблемы, появились новые правила и механизмы. Не обошлось без рекордов, крупных сделок, приобретений и потерь. В целом настроение отрасли в этом году можно оценить как тревожное. РИА Недвижимость традиционно представляет десятку главных событий года на рынке.
Отмена массовой льготной ипотеки
Госпрограмма льготной ипотеки была запущена в апреле 2020 года для поддержки стройотрасли и граждан в период пандемии коронавируса. Изначально ее действие было рассчитано до 1 ноября 2020 года, однако впоследствии правительство четырежды продлевало программу. За это время ее условия не раз корректировались, и финально кредиты предлагались по ставке до 8% с первоначальным взносом от 30%.
Программа не просто поддержала отрасль. Она позволила значительно повысить объемы выдачи ипотеки – в 2023 году, например, были выданы рекордные 7,8 триллиона рублей. Воодушевленные застройщики, чьи прибыли резко возросли, увеличили объемы строительства, и ввод жилья в том же 2023 году также поставил рекорд – более 110 миллионов квадратных метров. Цены же на новостройки, по данным сервиса Сбербанка «Домклик», за четыре года выросли в среднем вдвое. Это было главной причиной, по которой Центробанк и Минфин выступали за отмену программы. Им противостояли вице-премьер России Марат Хуснуллин, Минстрой и строительное лобби.
По данным разных аналитиков, доля льготной ипотеки к моменту ее отмены составляла примерно 60% (хотя звучали и более высокие оценки). Все с напряжением ожидали 1 июля, предвидя снижение выдачи ипотеки и продаж застройщиков. В этот раз ее не стали продлевать. Льготная ипотека осталась в виде адресных программ, наиболее широкой из которых стала семейная, а массовая ушла в прошлое.
Оставшаяся половина года оправдывала тревожные настроения. По данным госкомпании «Дом.РФ», после завершения массовой господдержки ежемесячная выдача ипотеки в июле-октябре стабилизировалась на невысоком уровне. Падение в количественном выражении составило 22% к результату первой половины года, а в сравнении с прошлым годом и вовсе стало двукратным.
В результате потенциальным заемщикам остались рыночные ставки, ряд льготных программ и комбинированная ипотека, когда часть суммы выдается в рамках господдержки, а оставшаяся часть – по рыночной. Последняя схема позволяет преодолеть ограничения по сумме кредита и взять по той же семейной ипотеке до 30 миллионов рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленобласти и до 15 миллионов – в остальных регионах.
Рост ключевой ставки и смерть рыночной ипотеки
В конце октября растущая ключевая ставка достигла уже 21%. Естественно, вслед за ней вновь начали повышаться ипотечные ставки, которые к концу года уже приблизились к 30%. Рыночная ипотека умерла – с прискорбием констатировали участники рынка.
Наряду с исчерпанием лимитов по госпрограммам это привело к падению общего объема выдачи. В ноябре российские банки выдали почти 260 миллиардов рублей ипотеки — почти на 65% меньше, чем в ноябре 2023 года, подсчитали в консалтинговой компании Frank RG. По сравнению с предыдущим месяцем снижение составило 27%.
Несмотря на это, некоторые аналитики утверждали, что ничего критичного не происходит. Например, глава аналитического центра компании «Дом.PФ» Михаил Гольдберг на одном из форумов заявил, что люди продолжают брать рыночную ипотеку, на которую приходится около 40% выдач. По его словам, сильного падения объема выдачи ипотеки не произойдет, и в целом принципиально ничего не изменится, в том числе касаемо размера ставок. Правда, говорил он это в тот момент, когда ставки были еще на уровне 25%.
Помимо ипотеки, подорожали кредиты и для застройщиков – за год вдвое. Как подсчитал вице-президент по финансам и экономике группы RBI Алексей Ефремов, за весь период строительства кредитные средства обходятся застройщикам в среднем под 13%, до ужесточения денежно-кредитной политики этот показатель был в районе 6%.
Цены на жилье перестали расти
При таком раскладе не мог не возникнуть вопрос – что же будет с ценами на жилье, которые в последние пару лет стремительно росли? Начнут ли они снижаться или хотя бы останутся неизменными?
В начале года «Дом.РФ» давал следующий прогноз. Цены на первичное жилье в 2024 году стабилизируются, а на вторичное и вовсе могут снизиться, прежде всего из-за сокращающегося спроса на фоне дорожающей ипотеки. При этом после завершения программы льготной ипотеки цены на первичку и вторичку, между которыми возник разрыв (по разным данным, до 40% — ред.), начнут сближаться, прогнозировали аналитики госкомпании.
К концу года темпы роста цен действительно стали замедляться. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина даже заявила о начале снижения цен на новостройки в ряде российских регионов. «Предварительные данные, оперативные, показывают, что, скорее всего, на первичном рынке и в России в целом, и в некоторых регионах началось снижение цен. Если эта тенденция продолжится, это будет влиять на сокращение этого разрыва (между ценами на новостройки и вторичное жилье — ред.)», — сказала она в конце октября.
В Минстрое примерно в то же время высказывались чуть сдержаннее — рост цен на новостройки в России прекращается. «С начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции – на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке снижаются», — говорил, в частности, замминистра Никита Стасишин.
Аналитики при этом констатировали прекращение роста цен и на вторичном рынке. В «Мире квартир» отметили, что это произошло впервые за три года.«»За прошлый год новостройки выросли на 16,2%, а в этом только на 10,7% — то есть фактически на уровне инфляции. Безадресной программы льготной ипотеки во втором полугодии уже не было, она не стимулировала продажи на первичном рынке, и цены не могли расти с прежней скоростью. То же самое произошло и на вторичке – в прошлом году она подорожала на 13,7%, а в этом рост составил всего 7,5%. Заградительные ставки по ипотеке препятствуют продажам, и собственники не могут продавать свои квартиры слишком дорого», — подвели предварительные итоги в «Мире квартир».
А вот в Сбербанке в начале года прогнозировали, что цены в среднем снизятся на 12-13%, но в конце года были вынуждены признать, что ошиблись. «Если вернуться в начало года, у нас было много ярких обсуждений, что же произойдет с ценами, у нас были достаточно яркие прогнозы <…> Тогда гипотеза у нас была такая, что цены должны вернуться на уровень 2022 года — значит минус 12-13%. Реальность оказалась несколько иной», — констатировал заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов.
В Москве по итогам ноября Сбербанк зафиксировал снижение цен на первичное и вторичное жилье. По статистике ипотечных сделок банка, столичные новостройки подешевели за ноябрь на 1,3% — в среднем до 343,2 тысячи рублей за квадратный метр, а вторичка потеряла в цене 0,3%, опустившись до уровня 297,6 тысячи рублей за «квадрат».
Переформатирование нацпроектов
В прошедшем году был разработан новый нацпроект, который заработает со следующего года – «Инфраструктура для жизни». «Основной его целью является обеспечение граждан социально значимой инфраструктурой нового качества», — так вкратце сформулировано его предназначение в соответствующем постановлении.
Новый нацпроект состоит из 12 федеральных проектов, представляющих собой продолжение ранее действовавших нацпроектов и госпрограмм. Основные из них – «Развитие инфраструктуры в населенных пунктах», «Жилье», «Модернизация коммунальной инфраструктуры», «Формирование комфортной городской среды» и «Новый ритм строительства». На его реализацию в 2025 году будет направлено 1,17 триллиона рублей.
С переформатированием изменились и приоритетные задачи. Если ранее основной акцент – в том числе в риторике чиновников – делался на ввод 120 миллионов квадратных метров ежегодно, начиная с 2030 года, то теперь два основных плановых показателя — обеспеченность жильем в 33 квадратных метра на человека и обновление фонда на 20%.
Еще до разработки нового нацпроекта по рынку ходило много разговоров о том, что показатели по вводу жилья могут быть скорректированы. Стасишин признал, что некоторые изменения все-таки будут, но лишь по отдельным годам. «Это коснется, скорее всего, линейки 2025-2027 годов. Это затронет в целом все жилье, но прежде всего многоквартирное», — уточнил он.
При этом чиновник не раз подчеркивал, что конечные цели, поставленные в прежнем нацпроекте по жилью, остаются неизменными, и к 2030 году ввод должен достигнуть все тех же 120 миллионов квадратных метров.
Новые правила расселения аварийного жилья
В этом году завершается очередной этап программы расселения аварийного жилья. По ней расселялись дома, признанные аварийными до 2017 года. Завершается неплохо — за 2019-2024 годы планировалось расселить 10 миллионов квадратных метров и 560 тысяч человек, но, по данным Фонда развития территорий, на середину декабря переселено более 771 тысячи человек (почти 139% от плана) из более 13 миллионов квадратных метров (около 131%). При этом три десятка регионов, которые в числе первых справились с этой задачей, приступили к расселению домов, признанных аварийными с 2017 по 2022 год.
Новая программа будет реализовываться уже по новым механизмам. Будут пересмотрены подходы к признанию жилья аварийным, так как не каждый дом является таковым, и его можно реконструировать или отремонтировать. Получить же новую квартиру взамен снесенной смогут только владельцы единственного жилья – в остальных случаях можно рассчитывать на денежную компенсацию от государства. По словам главы ФРТ Ильшата Шагиахметова, для этого подготовлены поправки в Жилищный кодекс, закон о ФРТ и ряд других документов.
«Ключевая мысль здесь: без помощи государства никто не останется, однако сама помощь должна быть ранжирована в зависимости от реальных потребностей людей. Если в аварийном доме находится ваша единственная квартира, то, естественно, вы получите сопоставимые возможности для проживания. Однако если речь идет не о вашей единственной жилой недвижимости, а об арендной квартире, на которой вы просто получаете дополнительный доход, то, разумеется, государство вправе более эффективно тратить свои средства. Мы хотим исключить ставшие частыми в последнее время ситуации, когда люди вкладываются сознательно в аварийные дома, чтобы бесплатно получить квартиры в новостройках», – отметил Шагиахметов, уточнив, что компенсация будет исчисляться исходя из оценочной стоимости, соответствующей доле земельного участка, находящегося под аварийным домом «за вычетом затрат на снос плюс убытки, связанные с изъятием».
При этом программа становится бессрочной. «Мы убираем из программы какие-либо сроки ее завершения – если помните, сначала расселению подлежали дома, признанные аварийными до 2011 года, потом до 2017 года. Теперь же, по сути, программу предлагаем сделать без ограничений по дате признания», – рассказал Шагиахметов.
В соответствии со старыми правилами площадь аварийного жилья в России оценивается в 23 миллиона квадратных метров. При этом в рамках федерального проекта «Жилье» национального проекта «Инфраструктура для жизни» в стране планируется расселить до 2030 года 6,2 миллиона «квадратов» и переселить 344 тысячи человек, уточнил руководитель ФРТ.
Как добавил Шагиахметов, на новую программу расселения аварийного жилья в России предусмотрено 330 миллиардов рублей федеральных средств и 220 миллиардов рублей региональных.
Меж тем Хуснуллин оценил стоимость новой программы более чем в триллион рублей, признав, что она недофинансирована. Также он подчеркнул, что новые правила не всем нравятся.
Новая градполитика Москвы
Тема ограничения строительства маленьких квартир, которые якобы снижают комфорт граждан и мешают повышению рождаемости, в России обсуждалась уже давно. Первым регионом, решившим пойти дальше разговоров, стала Москва. В мае Москомэкспертиза разослала застройщикам предупреждение, что она будет выдавать отрицательные заключения на проекты, предполагающие возведение квартир площадью менее 28 «квадратов». Площадь двухкомнатных квартир при этом должна составлять не менее 44 квадратных метров.
Решение столичных властей понравилось их региональным коллегам. По словам гендиректора «Дом.РФ» Виталия Мутко, подобные ограничения стали обсуждать в десятке регионов.
Официально запрет вступил в Москве в силу с 1 августа. Однако регионы к тому времени уже передумали.«»Они посмотрели структуру рынка, посмотрели стройки, посмотрели объемы проектирования, посмотрели будущие проекты и сделали так, понимая, что себестоимость объектов позволяет их перепроектировать, приняв абсолютно сбалансированное решение. Что сделали другие наши субъекты? «Ой, почему бы тоже нет?» — сказали, а потом только посмотрели (на последствия решения — ред.) и отменили», — рассказал Стасишин.
По подсчетам «Авито Недвижимости», в Москве на тот момент доля первичных квартир площадью до 28 квадратных метров составила 16%, на вторичном рынке – 17%. Это больше, чем в среднем по России, где таких объектов 11% и 8% соответственно. По данным основателя «Бест-Новостроя» Ирины Доброхотовой, на столичном рынке новостроек сосредоточено более 5 тысяч таких квартир, которые могут быть распроданы за два-три года. «В основном девелоперы уже сориентировались в ситуации и с момента появления информации о запрете микроквартир решили вопрос с квартирографией проектируемых проектов. Доля проектов, отправленных на доработку, составляет менее 10% от общего объема», — сказала она.
Вскоре после подписания мэром Сергеем Собяниным постановления о запрете он принял еще одно важное решение – о реорганизации департамента строительства. Ведомство переименовали в департамент гражданского строительства города Москвы, его продолжил возглавлять Рафик Загрутдинов. В полномочия нового департамента перестало входить строительство транспортной и инженерной инфраструктуры, эта задача возложена на новый департамент строительства транспортной и инженерной инфраструктуры под руководством Василия Десяткова, бывшего директора казенного учреждения Москвы «Управление дорожно-мостового строительства». Преобразования связаны с усилением контроля за возведением социальных и инфраструктурных объектов, пояснили в столичном градкомплексе.
Одной из приоритетных задач нового департамента гражданского строительства, как и его предшественника, станет программа реновации. Однако теперь ее решили не ограничивать 2032-м годом, а сделать бессрочной.
А в октябре заммэра столицы по градостроительной политике и строительству Владимир Ефимов объявил, что власти Москвы перестали согласовывать строительство новых проектов апартаментов. Между тем закон о правовом статусе апартаментов, который на федеральном уровне пытаются принять с 2016 года, завис.
Sminex купил «Инград»
Слухи о возможной покупке девелопера «Инград» другим застройщиком – Sminex – по рынку ходили давно. Sminex, напомним, в позапрошлом году серьезно укрупнился за счет приобретения компании «Интеко».
В сентябре сделка была одобрена Федеральной антимонопольной службой, посчитавшей, что она не приведет к ограничению конкуренции на рынке недвижимости. Сама же сделка закрылась в октябре. В ее состав вошли 19 девелоперских проектов в стадии строительства и проектирования в Москве и Московской области. Их общая площадь, включая жилую, коммерческие помещения и социальную инфраструктуру, составляет более 7 миллионов квадратных метров. Также в контур сделки попали 15 тысяч гектаров в Московской области, в том числе два проекта в сфере индивидуального жилищного строительства, и два проекта возведения логистических центров в Новой Москве.
Сумма сделки не раскрывается, однако консультанты полагали, что она могла составить 40-50 миллиардов рублей. Они также допускали, что концерн «Россиум» мог принять решение о продаже «Инграда» в связи с недостаточной доходностью компании и переориентацией на другие направления бизнеса.
В конце года «Ведомости» со ссылкой на источники сообщили, что Sminex договаривается о продаже части проектов «Инграда» – речь идет в основном о площадках, предназначенных для строительства жилых комплексов комфорт-класса. Всего может быть продано восемь проектов общей площадью 2,7 миллионов квадратных метров. В компании подтвердили, что действительно рассматривают различные сценарии по развитию активов «Инграда», в том числе продажу непрофильных площадок, и по некоторым уже ведутся переговоры.
Активы «короля недвижимости» отошли государству
Бизнесмен Алексей Хотин ранее входил в число богатейших людей России и так называемых королей коммерческой недвижимости. Однако в 2019 году он был арестован в рамках дела о растрате в банке «Югра», а в марте этого года приговорен к девяти годам колонии. На принадлежащие ему объекты при этом был наложен арест.
Позже было принято решение об обращении 27 объектов в собственность государства, среди которых бизнес-центры, торговые комплексы и земельные участки, общей площадью более 1,5 миллиона квадратных метров. В их число вошли столичные офисные комплексы «Красный богатырь» на Краснобогатырской улице и Loft Ville на Павелецкой набережной, Cherry Tower на Профсоюзной улице и «Фаворит» в Электролитном проезде, торговые центры «Горбушкин двор» и «Филион» в Багратионовском проезде.
Самым же знаковым стал отель Four Seasons Hotel Moscow в самом сердце столицы, располагающийся на Охотном ряду, между Госдумой и Кремлем. Вместе с ним государству отошла находящаяся в том же здании торговая галерея «Модный сезон». Стоимость гостиницы может быть в диапазоне 25-30 миллиардов рублей, а цена галереи — от 5 до 7 миллиардов, оценила глава отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова.
Глава департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян считает, что с высокой вероятностью отель обретет нового собственника, так как является одним из лучших в городе и требует безупречного менеджмента, а государство не обладает необходимыми в данной области компетенциями и специализированными ресурсами. По его мнению, актив может выкупить один из крупных российских операторов, либо непрофильный игрок.
«Самолет» в зоне турбулентности
Девелопер «Самолет» наконец опередил ПИК по объемам текущего строительства, за год увеличив эти объемы почти на миллион квадратных метров – примерно до 5,5 «квадратов».
При этом в компании начали происходить перемены.
В начале года ее покинул гендиректор Антон Елистратов, его сменил Андрей Иваненко, ранее руководивший бизнес-юнитом «Москва». А в октябре стало известно, что из состава акционеров вышли структуры компании «Киевская площадь» и ее совладелец Год Нисанов, в 2021 году купившие 10% акций девелопера.
«Киевская площадь» входила в капитал «Самолета» в совершенно другой реальности — в 2021 году только недавно ввели льготную ипотеку, акции и бизнес застройщиков росли. Но в феврале 2022 года все резко поменялось. Акции подавляющего большинства компаний, в том числе «Самолета», снизились в цене… Можно было либо годами ждать отскока как минимум на уровень покупки, либо продать и забрать хоть какие-то деньги. Выбрали деньги, а не позу стратегического инвестора», — прокомментировал этот факт член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.
В ноябре издание Forbes написало со ссылкой на источники, что крупнейший акционер компании Михаил Кенин, контролирующий 31,6%, ищет покупателя на свой пакет. Впрочем, представитель Кенина назвал это необоснованными слухами, но на их фоне акции группы на Московской бирже падали на 8%.«»По словам одного из бывших топ-менеджеров «Самолета», сделка по продаже пакета одного из акционеров размером более 20% открыто обсуждается с рынком уже какое-то время, ведутся переговоры с рядом инвесторов. Он подтвердил, что причина — сложное финансовое положение «Самолета» и других девелоперов, которые были «завязаны» на ипотеке и потеряли большую часть продаж из-за текущих ставок по кредитам. По словам собеседника Forbes, логика сделки в том, чтобы привлечь в компанию инвестора с капиталом, который позволит справиться с финансовыми сложностями», — также писал Forbes.
Чуть позже в компании вновь сменился гендиректор – им была назначена Анна Акиньшина, которая раньше занимала пост финансового директора. После ее назначения компания сообщила, что планирует в 2025 году снизить темпы вывода объектов в Москве и Подмосковье до восстановления отложенного спроса. Предполагается подготовить к старту, но не запускать проекты на 2 миллиона квадратных метров. Помимо этого, девелопер не будет наращивать долг в 2025 году, сейчас на его счетах находится 35 миллиардов рублей, уточнили в компании. «Самолет» также планирует дальнейшее сокращение издержек, оптимизацию и внедрение новых инструментов продаж.
В конце года также в ряде телеграм-каналов появилась информация о массовых увольнениях в «Самолете». В сообщениях со ссылкой на анонимных сотрудников утверждалось, что людей вынуждают уходить из компании по собственному желанию из-за того, что квартиры в новостройках стали плохо продаваться. В компании их назвали информационным вбросом, вместе с тем отметив, что в первом полугодии 2024 года «Самолет» провел реструктуризацию операционной модели бизнеса «с целью ее упрощения и повышения эффективности».
Рекордные инвестиции
В последние годы рос объем инвестиций в коммерческую недвижимость России. Так, в 2021 году он составил 401 миллиард рублей, в 2022-м – 533 миллиарда, в 2023-м – 872 миллиарда. А по итогам уходящего года показатель превысит рекордные 1,1 триллиона рублей, прогнозируют в консалтинговой компании NF Group. Любопытно, что годом ранее та же NF Group допускала, что объем инвестиций в недвижимость в России в 2024 году может составить 350-400 миллиардов рублей, примерно на 45% меньше, чем в 2023 году.«»Результат 2024 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России вновь показал рекорд, несмотря на рост ключевой ставки и сокращение вложений в активы иностранных компаний. Среди ключевых трендов, наблюдавшихся в 2024 году: усиление активности государства как покупателя, рост интереса к ЗПИФ и коллективным инвестициям в целом, а также смещение фокуса инвесторов на активы с потенциалом роста арендного дохода», — прокомментировал партнер NF Group Станислав Бибик.
При этом, отметили в компании, еще сильнее снизится доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций – в следующем году она может опуститься ниже 1%. По итогам этого года показатель будет на уровне 10%, хотя в 2023 году составлял 29%.
По данным консультантов, лидером по объему инвестиций в этом году окажется офисный сегмент с долей в 38% и объемом привлеченных средств около 419 миллиардов рублей, что более чем вдвое выше результата прошлого года. Причем 57% инвестиций в офисы пришлось на две крупнейшие сделки, где покупателями выступали компании с государственным участием. Крупнейшей сделкой стала покупка РЖД площадей под штаб-квартиру в бизнес-центре Moscow Towers (350 тысяч квадратных метров, 200-220 миллиардов рублей). Также Центробанк приобрел три строящихся здания в бизнес-квартале Slava (144 тысячи квадратных метров, 50-55 миллиардов), а компания «Кама Капитал» выкупила бизнес-центр «Метрополис» (110 тысяч квадратных метров, 35-40 миллиардов). Все эти сделки, по оценке IBC Real Estate, входят в пятерку продаж в истории столичного офисного рынка.
Существенно – на 57%, до 413 миллиардов рублей — выросли и вложения в площадки под девелопмент. Крупнейшими сделками в сегменте стали покупка девелопером Sminex портфеля девелопера «Инград», сделка по покупке двух участков в ММДЦ «Москва-Сити» девелопером Sezar Group, а также покупка BMS Development площадки в рамках ТПУ «Минская».
Тройку лидеров, по данным NF Group, замыкает складской сегмент с оценкой привлеченных инвестиций на уровне около 180 миллиардов рублей, на 51% выше прошлого года.
В то же время инвестиции в торговую недвижимость, которая в 2023 году достигла рекорда по объему вложений, сократились. Если в прошлом году в сегмент было инвестировано более 323 миллиардов рублей, то по итогам 2024 года ожидается снижение примерно до 70 миллиардов рублей.
Из интересного в торговом сегменте можно выделить то, что входящая в группу Auchan компания Ceetrus закрыла сделку по продаже своих активов в России. В апреле новым собственником компании, на балансе которой и находятся объекты, стала фирма «Торговые галереи», основным владельцем которой через АО «Кама капитал» и «УК Кама капитал» выступает Тагир Шаймарданов. В число российских активов Ceetrusвходили торговые центры «Акварель» в Подмосковье, Волгограде, Тольятти, «Тройка» в Москве и прикассовые зоны в гипермаркетах «Ашан». Руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова оценила объем проданного портфеля недвижимости в 180 тысяч квадратных метров, а стоимость сделки — в 12-14 миллиардов рублей.
