Содержание:
недвижимость Санкт-Петербурга-2023
Темпы выхода новых проектов снижаются, а валютные сбережения важны как никогда
Новых проектов в новостройках стало меньше
За первые шесть месяцев 2023 года в Москве стартовали продажи в 37 новостройках и проектах реконструкции. Это почти на 32% меньше, чем за первое полугодие предыдущего. Только элитный сегмент увеличил число вышедших проектов.
Если говорить о тенденциях, то за январь-июнь в представленных на рынок новостройках и проектах реконструкции превалирует эконом и комфорт-класс — таких проектов 18. В прошлом году за тот же период вышло на рынок 27 новостроек этого сегмента.
В бизнес-классе пропорция следующая: 8 жилых комплексов против 13-ти годом ранее. Премиум-класс сократился вдвое: с 10 до 5 проектов. А вот элитный сегмент немного подрос — 6 проектов против 4-х.
Апартаменты сдали позиции. Из общего количества проектов: 20 жилых комплексов — с квартирами, 16 — с апартаментами, и один комплекс состоит как из квартир, так и из апартаментов. Напомним, годом ранее на апартаменты приходилась почти половина новых комплексов.
Для проектов, начавшихся строительством в первом полугодии этого года, средние цены за метр — 449,1 тыс. руб., это более чем на 8% превосходит цену по рынку. Нижняя планка — 185,7 тыс. руб. за кв. м, цена квадрата в самом дорогом предложении — 2 млн 545 тыс. руб. за кв. м.
— Снижение темпов выхода на рынок новых проектов связано с событиями 2022 года, – комментирует основатель и совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин. – Тогда застройщики продолжали реализовывать текущие объекты и запускали продажи в готовых для старта проектах, но с осторожностью приступали к поиску новых площадок и разработке документации для них.
А ведь от покупки участка и подготовки документации до старта проекта, как известно, проходит 6-12 месяцев. Из-за этого и произошло снижение количества проектов в полугодии.
При этом дефицита в обозримом будущем, по словам экспертов, не предвидится, ведь число лотов в новостройках достигает исторического максимума.
По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, уменьшение выхода на рынок новых жилых и апарт-комплексов напрямую связано с обвалом спроса в конце прошлого года. Также повлияла на динамику угроза затоваривания рынка.
Цены растут, а квадратные метры ужимаются
Между тем, инвесторы сохраняют высокий интерес к московскому рынку.
-…Они заинтересованы в строительстве жилой, офисной и социальной инфраструктуры – еженедельно город рассматривает десятки заявок на предоставление инвесторам земельных участков, на внесение изменений в правила землепользования и застройки, — отмечает заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв.
По данным чиновника, с начала года власти одобрили строительство более 15,5 млн кв. м различной недвижимости. При этом большая часть (9 млн) традиционно приходится на жилье.
Между тем, по оценкам экспертов «Метриум», за прошедшие пять лет первичка «старой» Москвы взлетела на 61,2%, сильнее всего это заметно в ЮВАО и ЮАО – на 105,5% и 103,8% соответственно.
Сейчас квадрат в новостройках и проектах реконструкции «старой» Москвы стоит, в среднем, 480,8 тысяч рублей.
Вместе с тем средняя стоимость квартир и апартаментов поднялась не так сильно – на 23,3%. Сейчас сумма среднего предложения на первичку в столице – 27,1 млн рублей.
В основе динамики — увеличение доли компактных помещений в квартирографии проектов. Имеются в виду студии и «однушки»: их доля выросла почти на 19 процентных пунктов, до 54%. Общая же площадь жилья с первого полугодия 2018 до настоящего времени ужалась на 23% и составила всего 56 кв. м.
При этом, как ни странно, самым привлекательным для инвестиций стал Юго-Восточный административный округ. За пять лет жилье здесь подорожало на 105,5% – до 305,2 тыс. руб. за кв. м.
— Цены на новостройки за последние пять лет значительно выросли во всех округах столицы, – говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – Подобное положение объясняется переходом отрасли на проектное финансирование, ажиотажным спросом периода пандемии, резким удорожанием строительных материалов.
Такая же бурная инфляции на рынке новостроек в обозримом будущем не предвидится, и все же жилье по прежнему ключевой актив для вложения средств.
При этом снизившийся курс рубля открывает обладателям валютных сбережений много выгодных возможностей в премиальном сегменте. Для обладателей валютных сбережений, покупка жилья именно сейчас крайне выгодна, ведь цена на новостройки номинирована в рублях. По подсчетам экспертов, Optima Development выгода покупки для валютных держателей может достигать 30% и более. При серьезном ослаблении рубля этим летом мы можем увидеть всплеск валютной покупки.
Суперскидок не будет
Другая картина наблюдается в северной столице
Согласно исследованию агентства недвижимости Марии Тарасовой, объем жилищного строительства в Санкт-Петербурге в июне составил 7,96 млн кв. м. За 12 месяцев — сокращение на 15%.
В целом, с июня 2019 года по июнь 2023 года, объём жилищного строительства в Санкт-Петербурге снизился практически в 1,5 раза, на 48,45% или на 7,48 млн кв. м.
Спрос на недвижимость в Северной Пальмире падает, сокращаются и объемы строительства. Что касается застройщиков, то те не спешат выставлять новые объекты, ведь лотов достаточно и в старых. С одной стороны рост цен замедлился, с другой – девелоперы не могут серьезно снижать стоимость, ведь они ограничены условиями проектного финансирования. Большие скидки застройщикам не по карману, вся выгода может ограничиться акциями по отдельным категориям объектов.
Наиболее выгодны сейчас лоты в готовых или почти готовых домах от застройщика. Эскроу почти уравняло квадраты “на котловане” и “на ключах”, а значит за те же деньги выгоднее приобрести что-то с более коротким сроком сдачи. Смещение спроса в такой сегмент уже очевидно.
При этом Питер и область развиваются разнонаправлено. Если в самом городе на Неве новостройки за год подорожали на 7,5%, то в Ленобласти цены снизились более чем на 7%. Сейчас там средняя цена новостройки исчисляется в 138,5 тыс. руб. за квадрат. Годовое снижение составило почти 11 тыс. руб.
Недоступны?
В основе активности покупателей не столько стоимость кв. м и конечная цена квартиры, сколько ежемесячные платежи. Поэтому ухудшение ипотечных условий окажет непосредственное влияние на покупательский спрос.
По оценке «ПРАЙД ГРУПП», в июле на первичный рынок Центрального района Санкт-Петербурга выставлено 68 однокомнатных квартир от застройщиков.
Наиболее доступное жилье здесь — квартира общей площадью 35,67 м², расположенная на 7 этаже 11-этажногов доме со сдачей в 2023. Цена ее — 10,2 млн рублей. Отделка в квартире — предчистовая.
Второй наиболее доступный лот оценивается в 10,7 млн рублей. Площадь квартиры 35 кв. м, она находится на 9-м 11-этажного дома, со сдачей в 2023. Отделка — предчистовая.
Для сравнения, самая дорогая однушка в Центральном районе Питера стоит 75,6 млн руб. Это квартира площадью 90,64 м², расположенная на 6 этаже 7-этажного дома, который уже сдан. Отделка в квартире чистовая.
– Сейчас ипотечные программы помогают разумно приобретать объекты как для жизни, так и для инвестиций, — считает генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев. — Но и к этим программам нужно подходить с умом. Можно обжечься с выбором.
Тренды ясны. Покупать объект за наличный расчёт — скорее нет, чем да. С каждым днём объекты дорожают, и, по словам Бондарева, эта тенденция не остановится. Поскольку квартиры – инвестиция в долгую, рассматривать ее покупку нужно в разрезе многолетнего периода. Там цены всегда идут вверх.
— Я не готов назвать цены Петербурга доступными для среднестатистического россиянина, особенно из региона, — признается Бондарев. — Но дальше будет только хуже. Спрос формирует предложение.
За полгода квартир в продаже стало на 9,5% меньше. Уменьшение количества лотов лишь подхлестнет рост цен. Насколько тенденция проявит себя в будущем – покажет следующее полугодие.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО
