Содержание:
Пора делать реконструкцию или строить новый дом, а ипотека за участок еще не выплачена. Ищем законный выход из ситуации вместе с пользователями FORUMHOUSE
- Перепланировка и реконструкция: официально и в приватных беседахЗагадки кредитного договораТак что же делать?Так что же делать-2
Пользователь FORUMHOUSE с ником Tolstomordik ищет дом, чтобы купить его в ипотеку. Но все, что по ему карману, категорически не устраивает по планировке и общему состоянию: то четыре комнаты и все проходные, то площадь 50 квадратов… Как не посмотри, а выходит, что купленный в ипотеку дом придется реконструировать, переносить перегородки, переделывать инженерные коммуникации, пристраивать веранду или помещение для санузла. То есть, нужно делать проект и согласовывать его с залогодержателем, с банком.
Квест непроходим. Делать реконструкцию без разрешения банка (как настойчиво советуют все без исключения риэлтеры) не позволяет страх попасть под раздачу от банка. Замкнутый круг.
Но так ли уж непроходим этот квест? Многие участники FORUMHOUSE спокойно его прошли, и мы расскажем как.
Перепланировка и реконструкция: официально и в приватных беседах
Первое, что советуют сделать человеку, который поглядывает в сторону перепланировки или даже масштабной реконструкции ипотечного дома – прочитать кредитный договор. Наш пользователь Sergik67 купил в ипотеку участок площадью 15 соток с маленьким стареньким домиком. Ипотека пока выплачена не полностью. Он хочет построить рядом новый, который будет называться гостевым, но при этом иметь все признаки нормального индивидуального дома, а старый снести еще до конца выплаты ипотеки. Закон позволяет ставить два дома на одном участке, если земля предназначена для ИЖС, и при стройке соблюдаются все градостроительные нормы, в том числе отступы от красной линии и границ с соседями. Но банк без согласования не разрешает ничего строить, пока не будет выплачена ипотека. А тем более сносить!
Но я ведь старый дом не трогаю и с землей ничего не будет.
На FORUMHOUSE Сержику объяснили, что даже без сноса старого дома постройка нового на ипотечном участке с точки зрения банка – примерно то же, что и перепланировка ипотечной квартиры, которая меняет соотношение между жилой и нежилой площадью. В случае чего банк, скорее всего, потребует сразу вернуть всю сумму долга.
… В этом месте мы должны вернуться к вопросу о пользе чтения кредитного договора, но мы сделаем это сразу же, как только расскажем историю нашего пользователя с ником AlexStrike. Он купил в ипотеку участок и как бы жилой дом, а по факту – щитовую развалюху 5х4. Он долго пытался получить у банка документ, подтверждающий согласие на реконструкцию. Переговоры были долгими и тяжелыми: ипотечный договор у банка «заточен» на квартиру, и менеджеры могли разговаривать только в квартирных терминах, примерно так:
AlexStrike: Я хочу сделать реконструкцию дома.
Менеджер: AlexStrike, то есть, вы хотите сделать перепланировку?
AlexStrike: Нет, сделать реконструкцию.
Менеджер: AlexStrike, перепланировка будет возможна только в случае…
AlexStrike: Я не собираюсь делать перепланировку, мне нужна реконструкция!
Когда ему удалось объяснить, что реконструкция старого дома подразумевает его полный снос, то в банке сказали, что согласие на это не дадут никогда. Без вариантов: дом в залоге, и если сломать, то и залога не будет.
На мой вопрос, как мне быть, ведь реконструкция подразумевает строительство нового дома взамен старого, взяли паузу и все-таки ответили (жаль только что устно), что на своей земле я могу делать что хочу.
Еще в этой приватной беседе AlexStrike сказали так: стройте второй дом рядом, а когда будете оформлять его в собственность, мы с вами подпишем дополнительный договор, что предметом залога будет новый дом. И еще сказали, что пока он исправно гасит ипотеку, банк вообще не будет интересоваться, что там у него да как.
В результате строю новый дом, а в старом живут строители.
Загадки кредитного договора
Российские банки неохотно дают кредит на покупку индивидуальных домов. Классическую ипотеку для ИЖС предоставляют только несколько крупных банков, процентная ставка всегда выше, чем у ипотеки на квартиру, и типовой договор может выглядеть довольно причудливо. И тут мы окончательно возвращаемся к вопросу внимательного чтения договора. Так вот, очень внимательно, договор прочел наш пользователь с ником Аникей.
У меня в договоре ипотеки дом не то, что сносить, в нем перепланировку делать нельзя без согласования с банком. А вот стройка на участке не запрещена.
Договор в банке, в котором Аникей брал ипотеку, типовой и «заточен под квартиру». Править его нельзя, и нашему пользователю удалось добиться только исправления пары «явных косяков».
Договор заточен под квартиры, поэтому в случае покупки дома с участком многие вещи выглядят или нелепо (например: капитальный ремонт земельного участка), или возможна их очень широкая трактовка (например: переустройство и перепланировка земельного участка).
В договоре указано, что кредит дается на покупку дома и участка, и далее он в этом документе значится как Объект недвижимости, без разделения на участок и дом. И один из пунктов договора гласит:
Не проводить переустройство и перепланировку объекта недвижимости без предварительного письменного согласия кредитора.
Так что же делать?
Практика показывает, что пока заемщик исправно выплачивает ипотеку, банк действительно не интересуется, что происходит на его участке. Поэтому многие наши пользователи выбрали такую тактику: они прилежно делают все выплаты, а пункт про предварительное согласие кредитора в договоре игнорируют. Вот несколько примеров.
Пользовательница нашего портала с ником Натачка: взяли с коллегой ипотечный кредит на 15 лет на участок шесть соток в деревне в семнадцати километрах от МКАДа. Без разрешения банка построили на участке два дома, зарегистрировали их по дачной амнистии, как жилые. Натачка уверена: пока деньги по кредиту поступают вовремя, банку нет дела до того, что происходит с залогом.
Пользовательница с ником Наталья Л.: сделала перепланировку ипотечного дома без согласования с банком и только потом поняла, что делать это было нельзя. Ей посоветовали поступить так: раз перепланировка не узаконена, то не надо о ней никому говорить, главное – своевременные выплаты. «Если пойдете в банк за разрешением сейчас, с вас потребуют проект, и есть шанс нарваться по полной программе. Представьте, что перепланировку не разрешат?»
Участница с ником SovaAnna: снесла старый дом, который был в ипотеке, и построила новый без согласования с кредитором. По своему договору с банком она может подать запрос на смену объекта залогового имущества. Но необходимость в ней возникла в результате физического уничтожения объекта залога, то есть, SovaAnna нарушила условия договора и банк вправе потребовать от нее досрочного погашения задолженности в полном объеме. Поэтому она исправно выплачивает ипотеку, и этим ее контакты с банком ограничиваются.
Все эти наши пользователи нарушают кредитный договор и действуют на свой страх и риск. Если в договоре указано, что заемщик должен согласовывать все возможные действия с объектом ипотеки — перепланировку, переустройство, реконструкцию и даже загадочную «перепланировку земельного участка», — то лучше согласовывать. Кстати, пристрой по закону тоже считается реконструкцией.
И если с банком возникнет спор, суд примет сторону банка, потому что закон на его стороне. Условие о запрете без согласования соответствуют свободе договора, а довод «но ведь объект недвижимости не ухудшился, наоборот, он стал лучше и его ценность выросла», может быть истолкован двояко. Произошло изменение параметров залогового имущества, а банк на это согласие не давал.
И вот что еще важно: как только заемщик регистрирует участок и дом, они переходят к банку в залог. И все пристройки, постройки и улучшения, которые дались заемщику потом и кровью, тоже окажутся в залоге у банка (даже если в документах они не отражены). И если банк уличит вас в несогласованной реконструкции, а всю сумму кредита вы досрочно выплатить не сможете, он выставит на продажу участок вместе с новым красивым и дорогим домом, хотя кредит вам давал только на щитовую развалюшку.
Так что же делать-2
Есть вполне законные варианты прохождения этого квеста. С банками все-таки можно договориться, истории с FORUMHOUSE это подтверждают.
Если новый дом будет на месте старого (хоть каким-то краем), то у банка можно попросить разрешение на проведение реконструкции дома с увеличением площади. Не обязательно говорить, что вы собираетесь сносить старый дом: адрес останется прежним, дом по-прежнему останется в залоге у банка, только имущество подорожает – на такое банки согласие дают.
Delfinca брала такое разрешение у банка, и с ним сносила стену, меняла крышу и пристраивала еще одно помещение. Разрешение, как она говорит, «дали без проблем, даже рады были, что залог увеличился».
А возможно, в вашем договоре и вовсе нет пункта о том, что реконструкция проводится только с разрешения кредитора. Тогда, конечно, можно реконструировать и не заморачиваться, не забывая, однако, о том, что результаты реконструкции окажутся в залоге у банка вместе с участком.
На FORUMHOUSE вы можете прочитать о правительственной программе поддержки ИЖС. Здесь общаются люди, которые строят дома в ипотеку. Присоединяйтесь к обсуждению возможностей и рисков сельской ипотеки.
