– Денис Евгеньевич, до прошлого года ваша компания была известна в основном как соинвестор крупных девелоперских проектов в Москве и Подмосковье, однако осенью прошлого года стало известно о вашем первом самостоятельном проекте. Почему компания решила превратиться в полноформатного застройщика?
– Та, команда с которой я сейчас работаю, создавалась на протяжении 15 лет. Как любая структура, которая выступает fee-девелопером, мы обрастали капиталом и проектами, а затем уже вошли во вкус и у нас появились варианты собственных проектов. На определенном этапе своих площадок стало достаточно, чтобы заниматься самостоятельным бизнесом.
– Каков сейчас ваш земельный банк?«– Мы принципиально не ставим целью объем будущих квадратных метров, как это делают многие игроки рынка недвижимости, так как не хотим быть девелопером, который прогнозирует многомилионный ввод и места в рейтингах. Мы хотим не масштабироваться с большой скоростью, поскольку большая скорость развития негативно влияет на качество и уникальность проектов. Сегодня у нас три объекта в стройке, еще пять в проектировании и пять площадок в работе на согласовании технико-экономических параметров с властями Москвы.
– Ваши участки находятся исключительно в столице?
– В данный момент, да, но мы присматриваемся к площадкам в Московской области, хотя и очень осторожно.
– Почему?
– Мы аккуратно подходим к оценке макроэкономических рисков при выходе в новые для себя регионы. Мне кажется, нужно полноценно встать на ноги на рынке, который мы хорошо понимаем, а уже затем говорить о каких-то планах развития в другой среде.
– Тогда как вы формулируете для себя среднесрочные планы развития бизнеса Dominanta? Это точечные премиальные проекты в центре столицы и качественные БЦ?
– Это офисные проекты, жилье бизнес и премиум-класса, а также торгово-развлекательные досуговые объекты. Главное, что все это, с нашей точки зрения, должно быть взаимосвязано: объекты разного функционала мы планируем реализовывать в одной локации, так что подбираем площадки с учетом данной стратегии.
– Досуговые центры – это некий аналог формата, который раньше реализовывала ADG?
– У коллег из ADG речь шла о реновации старых советских кинотеатров. Наша же концепция заключается в том, чтобы рядом с объектами жилой застройки строить досуговые центры, обеспечивая инфраструктуру не только в доме, но и на отдельных участках по соседству. В нашем представлении досуговый центр позиционирует себя как сердце района, наполняющее свободное время жителей возможностями для развития и прививающее им культуру. Здесь открываются новые возможности отдыха и саморазвития, улучшающие качество жизни в целом и формирующие позитивное представление о собственном районе. Все подобные виды бизнеса хорошо сочетаются с недавно построенными проектами.
– А насколько доходен подобный бизнес?
– Мы тщательно смотрим на то, где может прижиться проект, а где нет. Но в целом можно сказать, что подобные бизнесы обычно помогают друг другу с точки зрения потока клиентов: условный папа, отводя ребенка на секцию, видит место, где он может послушать интересные лекции, заняться спортом или просто отдохнуть.
– Насколько сегодня сложно в Москве найти площадки под строительство жилья?«– Общий тренд того, что в городе становится меньше площадок под точечную застройку, – это факт, с которым надо смириться. И, разумеется, желание города заниматься комплексным развитием, нельзя назвать неправильным. Другой вопрос, что для проектов КРТ нужно обладать определенным размером финансового капитала и определенной смелостью, ведь необходимо не только освоить свой кусок крупной площадки, но и дать гарантии выполнения обязательств.
– То есть для вас идея участия в комплексном развитии территорий не кажется чуждой и неприемлемой?
– Да, но пока мы в стадии подготовки и нацелены войти в эту историю в ближайшие пять лет.
– Премиальные проекты, особенно в центральных локациях города, всегда требуют особого подхода к архитектуре. Насколько сложен для вас выбор архитектурного бюро?
– Будем честны, архитектурных бюро первого ранга, которые способны создавать интересные проекты мирового уровня, на всю страну не более 25, а поскольку даже в столице строится очень много, то этого явно мало. Поэтому не исключаю, что в будущем Москву ждет открытие рынков китайских и корейских проектов-архитекторов. Но мы в данный момент работаем в том числе с молодыми архитекторами, которых ищем по всей России. В том числе Dominanta стала генеральным партнером воркшопа «О! Концепт-Лаб» в рамках VI выставки-форума лучших выпускников «Отлично!», где юные дизайнеры и архитекторы смогут поработать над тремя реальными проектами компании от стадии архитектурной концепции до коммуникационной стратегии.
– Планируете ли вы заходить в будущем в сторону «комфорта» или «эконома»?«– В ближайшие три года не планируем точно, а дальше будет видно. Для начала, хотим сосредоточиться на классах недвижимости, которые мы понимаем лучше всего и в которых у всей команды больше всего компетенций – бизнес- и премиум-сегменты.
– Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин не раз говорил, что премиальные проекты еще зависимы от импортных стройматериалов. Какие сложности есть у компании?
– В премиальном сегменте в первую очередь велика насыщенность инженерными системами, это не только лифты, но и системы умного дома. После того, как западные поставки для нас обрезались, мы приложили определенные усилия для замещения прежних поставщиков и смогли решить все наши проблемы. В частности, у нас были вопросы с покраской фасадов, и решение нашлось за счет анодирования. Бетон, арматура, стекло у нас есть, по лифтовым системам договорились с Mitsubishiо прямых поставках. Радикальной нехватки сейчас не испытываем.
Гендиректор компании Dominanta Денис Бородако
– Параллельный импорт рассматриваете?
– Стараемся от него уходить, так как у нас есть цель сохранить гарантийные обязательства.
– Насколько изменились цены?
– В том же Mitsubishi лифты дороже, чем в Schindler, но и качество лучше. Поэтому, можно сказать, что, да, мы платим больше, но за лучший продукт.
– Многие эксперты говорят, что пик роста цен на недвижимость в России завершается, и скоро нас ждет стагнация и даже падение рынка. Верите ли вы в такие прогнозы?
– Нет. У нас повысился уровень грамотности покупателей. В бизнес- и премиум-сегментах клиент десятилетней давности значительно отличается от клиента, который покупает сейчас. Он лучше разбирается в рынке недвижимости, он знаком с инженерными системами. Раньше покупатель смотрел в рот брокеру – сегодня он вполне себе разбирается сам. И если в начале 2000-х годов можно было воткнуть палку, и она росла – то есть любой проект покупался, сейчас проекты расслоились. Если проект хороший, то он покупается, и качественные объекты не подвержены стагнации по продажам.
Более того, с точки зрения объемов качественных квартир бизнес- и премиум-класса в столице по-прежнему недостаточно. На всю Москву сейчас строится 27 подобных проектов. Пятнадцатимиллионный город спокойно бы съел еще столько же. Поэтому цены будут расти как минимум с ростом инфляции и как максимум с покрытием стоимости поставок материалов и общим ростом качества проектов.
– Повлияет на рост инвестиций в недвижимость или возможное дальнейшее падение рубля?«– Наши люди любят держать деньги в недвижимости. И это не худшее вложение.
– Каким вы видите будущее рынка недвижимости в сегменте «бизнес» и «премиум»?
– На мой взгляд, в первую очередь девелоперы начнут больше вкладываться в продукт и во все сопутствующие вещи, прежде всего в инфраструктуру для жильцов. Более того, не исключаю, что все дополнительные плюшки в общих зонах качественных проектов будут не только создаваться, но и содержаться в будущем не за счет взносов жильцов, а за счет доходов девелопера от коммерческих помещений первых этажей. Да, девелоперы, может, и будут терять прибыль, но зато будут выигрывать с точки зрения поддержания интереса к объекту.
