Содержание:
легализация апартаментов
Предложение «легализовать» апартаменты, придав им статус жилья, звучит уже давно. Но, кажется, впервые не на шутку затянувшиеся дебаты по этому поводу так близки к финальной точке.
Нельзя зарегистрироваться, зато стоят на порядок дешевле
Главный недостаток апартаментов давно и хорошо известен – в них нельзя прописаться. Отсюда масса неудобств: от трудностей с устройством детей в школу и детский сад, до «прикрепления» к поликлинике. Правовой статус этого типа жилья за пару десятков лет его существования так толком и не был прописан в законодательстве. Формально апартаменты «проходят» как нежилые коммерческие помещения.
К главному недостатку добавляется еще «чертова дюжина»: в апартаментах выше плата за коммунальные услуги и налог на недвижимость; на тех, кто проживает в апартаментах, не распространяются различные льготы и субсидии, а также кредитные программы и так далее.
Но все эти недостатки до сегодняшнего момента чудесным образом нейтрализовались тем, что апартаменты при покупке стоили гораздо дешевле, чем традиционное жилье – примерно на 20%. Поэтому обитатели таких апарт-отелей-тире-жилых квартир осознанно шли на определенные неудобства, связные с особенностями статуса.
Один из апарт-комплексов Москвы
Весомым аргументом всегда была и удобная локация апартаментов: ведь расположены они чаще всего в центре города. Рядом обычно станция метро и хорошо развитая транспортная инфраструктура.
Апартаменты у нас в последние десятилетия множились со скоростью набиравшего ход поезда еще и потому, что строить их было выгодно – девелопер освобождался от социальной инфраструктуры, возведение которой обязательно в официальных жилых районах. Это экономило его деньги и увеличивало прибыль.
В случае, если статус апарт-комплексов изменится, застройщики уже сейчас предупреждают: квартиры здесь сильно подорожают.
— Проблема апартаментов обсуждается уже не один год, и их легализация нужна, так как социальное напряжение в этом вопросе нарастает, — рассказала журналу «Дайджест недвижимости» председатель совета директоров компании МИЭЛЬ Марина Толстик. – В 2020 году правительство приняло решение выработать критерии к строительству апартаментов, что столкнет интересы многих сторон. В случае их перевода в статус жилья девелоперам при планировании проектов придется брать на себя обязательства по социальным объектам, а это значит, что цены для потребителя вырастут, а доход девелопера будет несопоставим с тем, что было раньше.
Заменит ли апартаменты дом-микс
Сегодня апартаментов настроено столько, что на проблему «отсутствия статуса» уже невозможно закрывать глаза. Пункт о «легализации» апартаментов и уравнивании их в правах с жильем включен в Национальный план действий по восстановлению экономики. При комитете Совета Федерации была создана рабочая группа по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан–приобретателей жилых и нежилых помещений. Именно она предложила внести в законодательство понятие «многофункциональное здание с жилыми помещениями». В законе предлагается прописать, что могут существовать здания «смешанного типа», предполагающие «микс» жилой, торговой, деловой, развлекательной (какой-то еще) недвижимости. Причем статус таких зданий будет отдельно оговаривать «жилые помещения, используемые для постоянного проживания, и нежилые, используемые для коммерческих целей». Предполагается определиться с порядком регистрации по месту жительства в таких апараментах – то есть, прописка у жильцов здесь будет!
Многофункциональное здание с деловым центром, которое планируют построить в Нижнем Новгороде
К слову, такие дома-«миксы» за рубежом существуют давно. И даже пользуются определенной популярностью. Особенно у молодежи, людей творческих профессий. В каком виде МФЗ появятся у нас, пока до конца не ясно, разработка концепции – в процессе.
Между тем, попытки строительства зданий с подобными «смешанными» функциями уже есть и у нас.
— Многофункциональные здания и дома смешанного типа, где представлены и квартиры, и апартаменты, — давно не редкость для столичного рынка недвижимости, — говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. — Кроме того, сегодня практически в каждом проекте предусматриваются нежилые помещения, где впоследствии открываются элементы бытовой, торговой и развлекательной инфраструктуры, что обеспечивает жителей максимальным комфортом проживания. При этом состав и уровень этих инфраструктурных элементов определяется также локацией и сегментом комплексов. Например, в комплексе премиальных апартаментов RED7, который ГК «Основа» строит в центре Москвы на Садовом кольце по проекту культового голландского архбюро MVRDV, мы предусмотрели около 7000 кв. метров под коммерческую недвижимость. С -1 по 4 этаж дома расположатся разнообразные объекты инфраструктуры, включая двухэтажный фитнес-центр площадью 3500 кв. метров с бассейном, медицинский центр, ресторан, кафе, супермаркет и другая сопутствующая инфраструктура премиального уровня. Все это обеспечит будущих резидентов максимально высоким уровнем комфорта, а также – создаст новые возможности для жителей района. Фактически, мы реализуем здесь достаточно модный на сегодняшний день тренд – «сухие ноги», когда все услуги и сервисы жители могут получить, не покидая пределов собственного дома.
Таким будет апарт-комплекс RED7 в Москве
— Опыт многофункциональных зданий, которые объединяют в себе жилые, торговые, деловые и развлекательные функции, уже существует, – подтверждает и руководитель архитектурной мастерской №4 Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогорпроект» Антон Бавыкин. — В таком подходе есть свои плюсы и минусы, однако он отражает современные тенденции. В то же время, при всех плюсах МФЗ, такой формат недвижимости, на мой взгляд, должен обладать всеми признаками жилья – то есть, здесь должно быть общее имущество, управление, мониторинг аварийности, жители должны платить взносы на капремонт. Все вышеперечисленное обязательно должно присутствовать! Иначе под понятие «многофункциональные центры» попадут и гостиничные комплексы, которые станут идентичны по управлению и содержанию.
Признать жильем все апартаменты не получится
Так что же, будущее за многофункциональными «смешанными» зданиями? Окончательного ответа пока нет. Похоже, пока чиновники и законодатели – на стадии «мозгового штурма» проблемы.
Замглавы Минстроя Никита Стасишин на недавних слушаниях в СФ доложил, что в ведомстве ведутся активные обсуждения относительно того, какой правовой статус все же следует придать такого рода недвижимости. Сейчас Минстрой ближе к той позиции, что тем апартаментам, которые уже были возведены, следует придать статус жилья, а вот в дальнейшем их строить (во всяком случае, в том виде, в каком это было раньше) вряд ли целесообразно.
Если говорить о тех объектах, которые уже строятся, то перечень условий и требований, предъявляемый к подобным объектам, будет утвержден дополнительно.
Апарт-комплекс «Донской квартал»
В профессиональном же сообществе единства по этому вопросу нет. Некоторые готовы с Никитой Стасишиным поспорить. Например, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что признать жильем все апартаменты не получится. Например, те, которые расположены в промышленной, охранной или санитарно-защитной зоне или на приаэродромных территориях.
А заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий напоминает, что теперь в земельном кодексе есть глава, определяющая зоны, имеющие ограничения по строительству:
-…Если мы будем признавать апартаменты жильем, то у нас может появиться огромная проблема, что это жилье может попадать в те зоны, где его, по этим правилам совершенно не может быть, — считает Алексей Бутовецкий.
И, правда. Например, какое жилье может быть в бывшей промзоне, где ни требования по инсоляции не выполняются, ни элементарной социальной инфраструктуры рядом нет.
Тем не менее, некоторые считают, что в целях «легализации», законодатели могут пойти по пути изменения ВРИ – вида разрешенного использования территории. Основная причина появления апартаментов — это, как известно, дефицит площадок под жилищное строительство, особенно в крупных городах, что вынуждает девелоперов искать обходные пути для вложения своих инвестиций. Застройщики переоборудуют помещения в коммерческих и даже бывших промышленных зданиях в жилые, оснащая их всем необходимым для комфортного проживания. Изменение вида использования земельных участков откроет перед застройщиками просто фантастические перспективы.
Отсутствие на таких площадках соответствующей социальной инфраструктуры, по мнению девелоперов, может быть оправдано тем, что покупатель апартаментов – это особый покупатель, имеющий особые потребности.
Апарт-комплекс – это продукт, который имеет своего потребителя
Президент НОСТРОЙ Атон Глушков считает, что «…такой тип объектов должен быть жилым, но приравнивать его к жилью в чистом виде не обязательно. Апартаменты должны обеспечивать все требования по безопасности, а не гарантировать социальные блага. И потребитель, понимая это, сам сделает выбор в пользу того или иного объекта».
— Формат апартаментов получил наибольшее развитие в сегменте бизнес и премиум – покупатели такой недвижимости зачастую не заинтересованы в локальной прописке, ведь обычно пользуются частными услугами (медицинскими, образовательными и др.), — полагает директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров. — В сегменте эконом и комфорт вопрос прописки стоит более остро, поэтому апартаментов данных классов крайне мало.
Типичный интерьер лофта с открытой планировкой в одном из апарт-комплексов
— Нужно понимать, что апартаменты – это продукт, который имеет своего потребителя, заинтересованного в приобретении недвижимости гостиничного типа, и такой критерий, как, например, объекты социальной инфраструктуры в шаговой доступности, для этой категории не становится главным при принятии решения, — считает руководитель отдела маркетинга компании COLDY Елена Далингер. – Зато, действительно, важен объективный уровень цены за квадрат, в сравнении с другими конкурентными предложениями, и динамика изменения стоимости цены в локации.
— На практике видно, что комплексы с апартаментами, которые сегодня ничем не уступают жилью по комфорту проживания, за счет более доступной цены пользуются стабильным спросом у покупателей и привлекательны для собственного проживания – для многих покупателей возможность постоянной регистрации не является критичной, — считает и Игорь Сибренков (ГК «Основа»).
Надежда Косарева, в свою очередь, подчеркивает: если мы говорим о многофункциональном здании — этой новой строительной концепции – то на него нельзя автоматически переносить критерии с многоквартирного дома — общедомовое имущество, капитальный ремонт и т.д. Это совсем другой объект недвижимости с другим набором прав. Требуется и территориальное зонирование — нужно понять, где могут строиться такие здания, например, не в жилых зонах, а в общественно-деловых.
При этом, по мнению Надежды Косаревой, в многофункциональном здании должны быть очень гибкие функции по изменению жилой зоны на нежилую и обратно. И объем жилищных прав и социальной поддержки также должен быть другой — единство прав, обязанностей и ответственности всех собственников помещений в здании с единым налогообложением и прочим, как для жилых, так и нежилых помещений.
Чем сердце успокоится
— В случае введения запрета на строительство апартаментов многие площадки, на которых могли бы быть реализованы экономически выгодные проекты апарт-комплексов, станут менее привлекательными для многих инвесторов, — считает Антон Бавыкин (ин-т «Гипрогорпроект»). Эти участки можно будет использовать только под строительство технопарков, торговых центров или других объектов нежилой недвижимости, которые имеют более длинные сроки окупаемости по сравнению с апартаментами. Это, безусловно, сильно изменит картину застройки, в целом.
— Отдельного внимания, — продолжает Антон Бавыкин, — заслуживают готовящиеся к строительству и строящиеся комплексы. С учетом того, что люди, вложившие свои средства в долевое строительство, имели определенные цели и рассчитывали получить коммерческую недвижимость, будет крайне сложно отработать правовой механизм перевода из одного статуса в другой апартаментов, которые уже получили разрешение на строительство. Учитывая то, что сроки разработки и принятия законопроекта уже определены, нет оснований полагать, что законотворческий процесс затянется. Большое значение будет иметь оценка регулирующего воздействия, и важно, чтобы в этом процессе наиболее активное участие приняли представители девелоперского сообщества и эксперты.
А вот в компании Coldy верят, что «…опыт участников рынка позволит выстроить регулирующие условия с учетом сформированных обстоятельств». Рынок апартаментов сегментирован почти также детально и четко, как и рынок жилищного строительства. Важный сегмент – апарт-комплексы гостиничного типа, бизнес- и элит-лофты. Такие объекты позиционируются в качестве комплексов для временного проживания и постоянной сдачи помещений в аренду. Концепции комплексов формируются под влиянием традиций, установленных в конкретных локациях, а деловая и торговая инфраструктура рассчитываются в рамках единого уникального торгового предложения объекта. Именно УТП – уникальное торговое предложение — является для потребителей основным критерием выбора, поскольку в дальнейшем обеспечивает эффективность инвестиционного решения.
Апарт-комплекс Level. Стрешнево. Москва
— Возможны несколько предполагаемых вариантов развития ситуации с апартаментами, — считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталья Кузнецова. — Скорее всего, полный запрет на данный формат невозможен. Под формат нежилых помещений подпадают такие категории, как гостиницы, доходные дома для развития арендного бизнеса, помещения под коливинги, общежития. Это довольно крупный сегмент рынка. Возможно, будут пересмотрены ВРИ (вид разрешенного использования) некоторых земельных участков с нежилых помещений на жилые. В сущности, многие апартаментные комплексы точечной застройки могли бы быть жильем, если бы не ВРИ земельного участка. Это особенно актуально для комплексов премиального сегмента.
По остальным форматам нежилых помещений для временного пребывания должен быть определен статус жилья, но с определенными ограничениями для застройщика (по масштабу застройки, социальной нагрузки и т.д.). В результате данных изменений покупатели данного вида помещений должны, по мнению Натальи Кузнецовой, получить защиту в Законе о банкротстве.
— Я полагаю, что строительство апартаментов не будет запрещено, законопроект призван уточнить характеристики проектов и вывести слово «апартаменты» на законодательный уровень, – резюмирует Игорь Егоров (Knight Frank). — Это делается в том числе для того, чтобы жители апартаментов смогли пользоваться теми же преимуществами, которые доступны сейчас только владельцам квартир, например, иметь постоянную прописку, получить льготы на коммунальные услуги, уменьшенную ставку налога. Одновременно с этим, законопроект должен ограничить возможность продажи помещений в нежилых зданиях, которые не предназначены для проживания.
…Не так давно член Совета Федерации Олег Мельниченко, в интервью РИА Новости приоткрыл завесу тайны над новым законопроектом. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, а покупатели будут защищены при банкротстве застройщика также, как сейчас покупатели квартир, — рассказал он. Однако на апартаменты не предполагается распространять программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.
Кроме того, как считает зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев, имеет смысл в будущем законе подразделить апартаменты на соответствующие требованиям безопасности и несоответствующие — например, построенные в экологически неблагополучном районе или реконструированные из промышленного здания без соблюдения санитарных норм — и исходя из этого принимать решение об их дальнейшем статусе.
Какое именно решение будет принято, узнаем уже скоро. Предполагается, что законопроект об изменении статуса апартаментов обсудят уже в ходе весенней сессии Госдумы.
Подготовила Елена МАЦЕЙКО
Кстати:
На первичном рынке старой Москвы в реализации находится 379,9 тыс. кв.м и 5,3 тыс. лотов в 87 проектах. За год, по данным агентства недвижимости Бон Тон, объем предложения сократился на 27% площади и 31% лотов. На долю предложения апартаментов приходится 21% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы.
Рынок апартаментов имеет свои особенности не только в плане правового статуса, но и по качественным параметрам. Большая доля приходится на высокий ценовой сегмент- 80% на премиум- и бизнес-классы. Большая часть предложения находится (32%) находится в ЦАО.
По стадиям строительной готовности две трети предложения находится на заключительной стадии.
Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 379,4 тыс. руб., которая за год выросла на 23%. Средняя цена лота составляет 27 млн руб. Большая часть предложения апартаментов представлена точечной застройкой. Прирост средней цены квадратного метра на первичном рынке квартир и апартаментов за год примерно одинаковый (21% и 24% соответственно). Особенно это относится к бизнес- и премиум-классу. Проекты с апартаментами с аналогичными характеристиками по сроку сдачи, стадии строительной готовности и наличию отделки в среднем на 10-15% дешевле, чем с квартирами
По спросу, на апартаменты приходится всего 8% от совокупного спроса, которая не изменяется последние 2 года. Это продукт имеет свою целевую аудиторию, которая рассматривает их приобретение в зависимости от класса и локации.
По данным аналитического отдела компании Sminex, доля рынка апартаментов, по данным на начало 1 кв. 2021 г., составляет ~23% (без учета таунхаусов и флэтхаусов). Средняя стоимость квадратного метра варьируется в зависимости от класса жилья:
- элитные дома — 1,05 млн руб.
- премиум-класс — 532 тыс. руб.
- бизнес-класс – 290 тыс. руб.
- комфорт-класс — 178 тыс. руб.
Стоимости приведены по состоянию на начало 1 кв. 2021 г. без учета пентхаусов, таунхаусов и флэтхаусов. Учитывая динамику продаж и цен в проектах с апартаментами, которые появились на рынке недвижимости в течение последних нескольких лет, вероятнее всего, в этом году стоимость апартаментов продолжит рост.
